相続における不動産登記について−相続のお勉強

○ 相続と不動産登記

不動産登記とは？

不動産は、その所在地を管轄する法務局（登記所）に備え付けられている登記簿に、それぞれの不動産ごとにその所在、地番、建物番号等（【表題部】）の表示、その不動産所有者（所有権・【権利部・甲区】）やその他権利関係等（【権利部・乙区】）の情報が記載されています。

このことにより現在その不動産が誰のものであるのか、その不動産に対してどうのような権利を持っている人がいるのか等が公示されます。

相続登記は、この登記簿上の所有者を被相続人（亡くなった方）から相続した人へ変更する手続きです。

もしかしたら、権利書（証）※1というものを引継ぎ、手元に保管すればそれでおしまい！っというイメージをお持ちの方もおられるかもしれませんが、そうではありません。

権利書を所持していることと、その不動産の所有権をもっていることとは別のお話しで、権利書自体がその不動産の権利を表すものではないということです。

ですからその不動産（権利書）を相続により取得されたとしても、 所有権移転登記をしないと登記簿上の名義が変わらないので、これでは相続手続きは未完了のままということになります。

※1 権利書（証）＝登記済証
登記簿に“権利証の内容を確かに記載しましたよ”と登記名義人に交付する法務局の証明書の様なもので、後に登記申請する際の本人確認の書面として利用されるものです。

現在では平成16年の不動産登記法の改正により、この登記済証に代わるものとして登記識別情報（個々に12桁の英数字を組み合わせたもの）が通知される制度となりましたが、登記済証が廃止された訳ではありませんので、依然本人確認の書面として利用することができる大切な書面です。

不動産と相続登記

相続登記はいつまでに必ずしなければならないというものではありません。皆さんのなかには、ご自身の不動産が亡くなった父母や夫（妻）名義のままになっている方もいらっしゃるかもしれませんが、そのことは法律違反でもなんでもありません。

しかし問題は、登記をそのままにしておくことで不都合やトラブルが生じる可能性は少なからずあるということです。

まず、不動産を処分（売却、贈与等）する場合は相続登記をする必要がでてきます。不動産を担保に借り入れする場合なども亡くなった方の名義のままでは支障があるでしょう。

そして、いざ登記をしようとしても、相続人の中にご高齢で認知症などになられている人、行方が知れない人、お付き合いが希薄もしくは不仲になってしまった人がいれば、その手続きに困難を要することは容易にご想像していただけると思います。

それに、その都度相続登記をせず放置されたままで数次相続が発生している場合は、共同相続人（法律により相続権がある人）が数十人とたくさんになってしまうこともあり、こうなればさらにその登記手続きに時間と費用と労力が必要になります。

また少し怖いお話しですが、もし共同相続人の一人が相続登記を終えていないその不動産を、法定相続分に従い共有登記し、自分の持分について何らかの処分をした場合はどうでしょう。

その他にも相続登記しないことの弊害は、その相続のケースにより様々なものがあると思われます。やはり現実の権利関係と登記簿上の所有者とに違いがあるという状況は好ましくないと言ってもいいんじゃないでしょうか。

参考：登録免許税

登記を申請する場合、法律で定められた登録免許税を納付しなければなりません。

【登録免許税額の計算方法】
課税標準（固定資産課税台帳の価格）×税率（相続の場合…1000分の4）＝登録免許税額

※課税標準は1000円未満の端数を切り捨てます。また価格が1000円未満の場合は1000円。
※税率は贈与などの場合には1000分の20となります。
※税額は100円未満の端数を切り捨てます。また税額が1000円未満の場合は1000円です。

申請代理を依頼される場合は、登録免許税に加え司法書士等への報酬額その他実費が必要になります。